Como regularizar rendimentos de aluguel não declarados: guia completo para pessoa física residente no Brasil

Se você recebeu aluguéis de pessoa física e nunca declarou ou pagou imposto, é hora de entender como regularizar sua situação com a Receita Federal — com estratégia, segurança e conhecimento. Saiba como regularizar rendimentos de aluguel não declarados: guia completo para pessoa física residente no Brasil.

Neste artigo você vai entender:

1. Obrigações do contribuinte residente no Brasil que recebe aluguel
2. Como calcular o imposto
3. Quais despesas são dedutíveis
4. Como pagar o imposto mensalmente
5. Como funciona a regularização de aluguéis passados
6. O que é e como aplicar a denúncia espontânea
7. Até quando posso regularizar? Quando prescreve?
8. Saiba mais
9. Base legal

1. Quem é obrigado a pagar imposto sobre aluguel?

Toda pessoa física residente no Brasil que recebe rendimentos de aluguel de outra pessoa física (ou do exterior), tem a obrigação de apurar e pagar o imposto mensalmente, por meio do Carnê-Leão.

Essa obrigação não é opcional: está prevista na legislação e precisa ser cumprida quando:

• Os rendimentos de aluguel entram na faixa de tributação da tabela progressiva, que vai até 27,5%.
• O proprietário do imóvel (ou o sublocador) é o beneficiário do aluguel (proprietário ou sublocador).
• O gestor do imóvel pessoa física é o beneficiário de renda do trabalho autônomo.

Cada pessoa deve recolher imposto sobre a parcela que lhe cabe.

⚠️ Atenção: só entra no cálculo o aluguel recebido de pessoa física ou do exterior.

• Não entra aqui o aluguel pago por empresa com retenção na fonte (Exemplo: você aluga seu imóvel para uma loja – a loja, sendo uma pessoa jurídica, tem obrigação de fazer a retenção do imposto por você – você recebe o “Informe de Rendimentos” e apenas lança esses valores na declaração anual )
• Também não entra salário, aposentadoria, rendimento aplicações financeiras para fins de cálculo mensal. Essas rendas já são tributadas na fonte. 

2. Como calcular o imposto mensal sobre o aluguel recebido?

O imposto incide sobre a base de cálculo mensal, que é o valor bruto do aluguel menos as despesas dedutíveis permitidas pela Receita Federal.

Sobre essa base de cálculo você aplica a alíquota conforme tabela progressiva mensal prevista para aquele período. 

Por exemplo, a tabela progressiva vigente neste momento (abril/2025) é a tabela publicada em fevereiro de 2024: 

Incidência mensal

A partir de fevereiro de 2024.

Rendimentos previdenciários isentos para maiores de 65 anos: R$ 1.903,98
Dedução mensal por dependente: R$ 189,59
Limite mensal de desconto simplificado: R$ 564,80

Lei n° 14.848, de 1° de maio de 2024

Se você quiser conferir a tabela de outros anos, basta visitar o site da Receita Federal: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/tabelas

3. Quais despesas podem ser deduzidas do aluguel?

Apenas quatro tipos de despesas são dedutíveis:

1. IPTU e taxas semelhantes
2. Condomínio
3. Despesas administrativas para cobrança ou recebimento do aluguel (ex: taxa da imobiliária)
4. Aluguel pago a terceiros, no caso de sublocação do imóvel

Despesas que NÃO podem ser deduzidas:

Qualquer despesa não prevista nas deduções indicadas acima. A título de exemplo:

• Conta de água, luz, gás, lixo ou internet
• Taxa de limpeza
• Reparos, manutenção e reformas
• Qualquer outro gasto de consumo do imóvel

“Ah, mas Pamela! E se a conta de água vem dentro do valor do condomínio?”

 Bem, então é despesa de condomínio! 

“Ah, mas Pamela, não faz sentido! Porque então a conta de água, conta de luz, de internet, quando são independentes do condomínio não podem ser descontada?”.

Porque a legislação não prevê como dedutível a conta de água, mas prevê dedução de taxa condominial. Gente, não fui eu que escrevi a lei, tá? Mas como bons pagadores de impostos, acho que devem fazer um movimento, levantar uma bandeira e pleitear aí o que acham que devem ser dedução, cheios de bons argumentos para isso. 

Outras despesas que você pode deduzir desde que não tenham sido utilizadas como dedução de rendimento sujeito à retenção do imposto na fonte:

1. Contribuição previdenciária oficial;
2. Dependentes (observado o limite da tabela mensal);
3. Pensão alimentícia paga em cumprimento de decisão judicial, inclusive os alimentos provisionais, de acordo homologado judicialmente ou escritura pública por divórcio, separação ou extinção conjugal consensual;
4. Livro Caixa (somente por trabalhador autônomo, leiloeiro e titular de serviços notariais e de registro).

Importante: benfeitorias reformas não são dedutíveis, mas podem ser somadas ao custo de aquisição do imóvel na ficha de Bens e Direitos na Declaração de Ajuste Anual. Mas existe uma exceção: As despesas com benfeitorias e melhoramentos feitas pelo inquilino, profissional autônomo, que contratualmente fizerem parte como compensação do valor do aluguel devido, são dedutíveis no mês do pagamento, desde que escrituradas em livro Caixa e devidamente comprovadas.

Você quer saber tudo sobre o que a Receita Federal fala sobre despesas dedutíveis do carnê Leão? Confira esta página da Receita: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/carne-leao/deducoes 

E meia mais em: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/meu-imposto-de-renda/pagamento/carne-leao/rendimentos 

⚠️Cumulatividade das despesas:

Despesas como IPTU e condomínio podem ser deduzidas mesmo que o imóvel tenha sido alugado apenas em um mês do ano. São consideradas cumulativas no ano-calendário.

Exemplo:
Se você pagou IPTU o ano inteiro, mas só alugou em dezembro, pode deduzir todo o IPTU do ano naquele único mês de recebimento.

Atenção: o saldo de despesas não pode ser transportado para o ano seguinte.

4. Quando pagar e qual código usar no DARF?

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.

Exemplo prático:

• Aluguel recebido em maio
• Imposto vence em 30 de junho

O pagamento é feito por meio do DARF, com o código 0190 (Carnê-Leão).

Encargos para o pagamento em atraso:

• Multa: 0,33% ao dia de atraso, limitada a 20%
• Juros: taxa Selic Acumulada mensalmente. Confira aqui: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/pagamentos-e-parcelamentos/taxa-de-juros-selic 

5. Como regularizar aluguéis recebidos em anos anteriores e não declarados?

Se você recebeu aluguéis no passado e não pagou o imposto via Carnê-Leão, é possível regularizar a situação de duas formas:

Opção A – Regularização com denúncia espontânea:

1. Refazer o cálculo mês a mês no Carnê-Leão
2. Aplicar as deduções permitidas
3. Calcular juros SELIC acumulados (não tem multa na denuncia espontânea)
4. Emitir os DARFs
5. Pagar os valores corrigidos
6. Retificar as declarações de IR para incluir os rendimentos e os pagamentos

Importante: a ordem é essa: primeiro paga-se o imposto, integral, à vista, sem parcelamento, sem churumelas. Depois, retifica-se a declaração. 

Não é permitido fazer o contrário. 

Vou explicar mais adiante no detalhe o que é a denúncia espontânea. 

Opção B – Declarar os rendimentos sem recolher o carnê-leão e gerar um saldo devedor para negociação de parcelamento.

Se não tem recursos para quitar tudo agora:

1. Inclua os rendimentos de aluguel na declaração do IR mesmo sem ter pago o imposto (carnê-leão);
2. O sistema vai gerar um saldo devedor;
3. Esse saldo, se não for quitado, vai virar uma dívida;
4. Quando virar uma dívida, você pode aderir a um parcelamento em até 60 vezes
   • Valor mínimo da parcela: R$ 200
   • Juros da Selic continuam correndo

Você pode utilizar o Carnê-Leão Web para calular seus impostos. O sistema permite apurar carnê-leão de 2021 até o presente momento. https://www.gov.br/pt-br/servicos/apurar-carne-leao 

Já para 2020 você deve fazer o download do programa de carnê-leão. https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/download/pgd/leao 

Opção C –  A opção que não é bem uma opção, mas o povo faz

Todo ano, muita gente faz isso: não preenche o Carnê-Leão e declara tudo no IR anual, paga o saldo de imposto na entrega de declaração anual, e espera que a Receita não perceba. 

Sim, eu sei que talvez seu contador tenha te falado para fazer desta forma e que não teria problema nenhum. O que talvez ele não tenha te contado é que essa prática se popularizou APENAS porque a fiscalização sobre isso sempre foi falha. 

Mas isso não está correto. A legislação exige o recolhimento mensal via Carnê-Leão. A ausência de fiscalização não muda a obrigatoriedade.

Você não escolhe se prefere fazer pelo Carnê-Leão ou na declaração. O carnê-leão não é uma opção. É uma obrigação.

E para quem já lançou tudo na declaração de IR anual e quer saber qual o risco, veja… Não vou te dar a reposta que você gostaria de ouvir: “relaxa, deixa tudo como está, já lançou na declaração, já pagou seus impostos então o risco é zero.” Não vou dizer isso.

Mas se você me perguntar se eu já vi fiscalização cobrando os juros e a multa por não recolher o carnê-leão no mês correto e ao invés disso lançou e pagou tudo via declaração anual, bem… em mais de 20 anos de carreira, eu nunca vi autuação. 

Dica: comece a fazer tudo certinho desde agora para estancar o risco. Quanto ao passado, você decide sobre a fé que vai depositar no santo protetor do contribuinte brasileiro.

6. O que é exatamente a denúncia espontânea e quais cuidados tomar?

A denúncia espontânea está prevista no art. 138 do CTN e permite que o contribuinte regularize sua situação antes de ser notificado, sem multa — apenas com juros de mora (taxa SELIC).

Cuidados importantes:

• O sistema da Receita (Carnê-Leão Web) não exclui a multa automaticamente
• Será necessário pagar um DARF com o valor corrigido manualmente
• A multa precisa ser removida manualmente no momento do pagamento bancário
• Pode ser necessário abrir um processo administrativo para comunicar o uso da denúncia espontânea

Regra de ouro: primeiro paga-se o imposto, depois se retifica a declaração do IR para incluir os rendimentos e o pagamento. Não pode inverter essa ordem.

Resumo do passo a passo para regularizar com denúncia espontânea

1. Levante os valores de aluguel mês a mês
2. Calcule as despesas dedutíveis permitidas
3. Aplique a tabela progressiva do IR para encontrar o imposto devido
4. Calcule os juros SELIC acumulados
5. Emita os DARFs com código 0190 (Carnê-Leão)
6. Pague os DARFs sem multa, apenas com juros
7. Retifique a declaração do IR para incluir os rendimentos e os impostos pagos
8. Se não puder pagar, declare mesmo assim e opte pelo parcelamento posterior

7. Até quando posso regularizar? Quando prescreve?

O que diz a lei?

O prazo para a Receita Federal constituir o crédito tributário é de 5 anos, conforme o art. 173, inciso I, do Código Tributário Nacional, que diz:

“O direito de a Fazenda Pública constituir o crédito tributário extingue-se após 5 anos, contados do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado.”

Traduzindo: 

A lei estipula um prazo de 5 anos para a Receita Federal descobrir e formalizar a cobrança. Só que a contagem não começa no mês da omissão. Começa no ano seguinte.

Exemplo prático, sem confusão

Você recebeu aluguel em julho de 2020.

1. Você deveria ter apurado o imposto no Carnê-Leão de julho/2020, com vencimento em 31/08/2020.
2. Você não fez, não pagou o imposto.
3. A Receita nem sabe ainda.
4. A Receitapode descobrir a omissão e  poderia ter feito o lançamento (ou seja, cobrar formalmente, lavrar auto, te notificar) a partir de 01 de janeiro de 2021.
5. O prazo final para a Receita Federal fazer isso é até 31/12/2025.

Ou seja: se você ainda não sofreu autuação ainda dá tempo de regularizar 2020 com denúncia espontânea — mas o prazo está se esgotando.

8.Aprenda mais com quem entende e consulte sempre um especialista

• Tax Hub: vídeos, lives e conteúdos explicativos sobre tributação de aluguel, regularização, perguntas e respostas e muito mais no site do Airbnb
  https://www.recursosfiscaisairbnb.com 
• Liona: chat com a assistente inteligente especialista em imposto de renda sobre aluguel. Pergunte à vontade, em qualquer idioma, 24h! Está lá no Tax Hub.

E claro, conte com o time de Lions para te ajudar. Agenda sua consulta ou solicite seu orçamento aqui: https://lion.tax/locacao-airbnb 

9. Para você que quer saber a base legal de tudo que falei aqui:

🧾 1. Obrigatoriedade do Carnê-Leão e recolhimento mensal

Base legal:

• Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, art. 54:

Art. 54. Estão sujeitas ao recolhimento mensal obrigatório (Carnê-Leão) as pessoas físicas residentes no Brasil que receberem rendimentos de outras pessoas físicas ou do exterior.

• Lei nº 7.713/1988, art. 8º, inciso II:

Estabelece que rendimentos recebidos de pessoa física estão sujeitos à tributação mensal obrigatória pelo contribuinte.

• Manual do Carnê-Leão Web (disponível no e-CAC)

Especifica passo a passo o preenchimento e o recolhimento via DARF com o código 0190.

📊 2. Tabela progressiva e base de cálculo

Base legal:

• Lei n° 14.848, de 1° de maio de 2024

💸 3. Despesas dedutíveis no cálculo do aluguel

Base legal:

• Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, art. 74:

Art. 74. Para apuração da base de cálculo do Carnê-Leão podem ser deduzidas, quando comprovadas: I – os impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
II – as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
III – as despesas com a conservação e reparos do bem (exceto acréscimos ao valor do imóvel);
IV – no caso de sublocação, o valor do aluguel pago.

Atenção: A própria Receita, nos manuais do Carnê-Leão Web, já não considera reformas, contas de consumo, taxa de limpeza etc como dedutíveis. E tem restringido o item III (reparos) por meio de orientação prática.

Cumulatividade das despesas: Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14; e Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014, art. 31, inciso I, Pergunta  434 do Perguntas e Respostas RFB, Solução de Consulta COSIT 116 /2019)

https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/centrais-de-conteudo/publicacoes/perguntas-e-respostas/dirpf

🧾 4. Código de recolhimento no DARF

Base legal:

• Tabela de Códigos da Receita Federal (atualizada periodicamente):
  • 0190 – Carnê-Leão – Pessoa Física residente no Brasil
  • Usado para recolhimento mensal do imposto sobre rendimentos de aluguel de PF para PF.

📆 5. Prazo de recolhimento do Carnê-Leão

Base legal:

• IN RFB nº 1.500/2014, art. 54, §1º:

O imposto mensal deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao do recebimento do rendimento.

⚖️ 6. Denúncia espontânea – isenção de multa

Base legal:

• Artigo 138 do Código Tributário Nacional (CTN):

“A responsabilidade por infrações deixa de existir quando, antes de qualquer procedimento administrativo ou medida de fiscalização, o sujeito passivo confessa a infração e a regulariza.”

• Portaria Conjunta PGFN/RFB nº 895/2023, art. 5º:

Reforça que a denúncia espontânea exclui a multa de ofício, mas não exclui juros de mora.

Importante: o sistema da Receita não reconhece automaticamente a denúncia espontânea, exigindo muitas vezes abertura de Dossiê Digital de Atendimento (DDA).

💥 7. Lançamento e prescrição – prazo para cobrança pela Receita

Base legal:

• Artigo 173, inciso I do CTN:

“O direito de a Fazenda Pública constituir o crédito tributário extingue-se após 5 anos, contados do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado.”

Complemento prático:

• Aplicável a impostos apurados por homologação (como o Carnê-Leão).
• O prazo para a Receita te cobrar começa em 1º de janeiro do ano seguinte ao vencimento do tributo, e termina 5 anos depois.

🏠 8. Inclusão de benfeitorias no custo do imóvel

Base legal:

• IN SRF nº 84/2001, art. 3º:

Permite a inclusão de benfeitorias, reformas e ampliações no custo de aquisição do imóvel declarado na ficha de Bens e Direitos da DIRPF.

📚 Fontes complementares e de apoio:

• Manual do Imposto de Renda da Receita Federal
• Manual Carnê-Leão Web (e-CAC)
• CTN – Código Tributário Nacional – Lei 5.172/1966
• Legislação tributária RFB – Portal gov.br

Eu sou Pamela Borges, especialista em tributação de pessoas físicas, Sócia Fundadora da Lion Tax e sigo tentando transformar esse assunto chato para chuchu em algo um pouco mais compreensível!

Me segue lá no Instagram: @pamborges.liontax